房屋广告是否有法律效力

目前房地产纠纷很多，其中许多购房者都说后悔听信了广告的宣传，实际的房屋和报刊广告相差甚多。那么，房屋广告究竟有什么样的法律效力?发展商不能兑现广告中的许诺怎么办?购房者能依据广告内容追究他们的责任吗?

律师评析

我们谈房屋广告的法律效力，主要根据广告性质来分析。所谓广告性质，是从广告的内容判断广告的法律特性及意义，大概来说，可以分为三种类型：

广告的三种类型

第一种，有些发展商会将在广告中的某些许诺和购房者的条款的形式写到正式的“购房合同”中，此后再谈这个问题就已经不是在说广告，而是谈合同条款了，其法律效力是明确、有效的。

但同时也有一些广告语不能或没有变成合同条款，我们所要讨论的就是这些广告。这些广告由于其内容的明确程度不同，性质也不同，基本上形成我们要说到的第二种、第三种类型，应当区别对待。

第二种类型的广告，其内容属发展商宣传所需的夸张性语言，目的是为了引起注意、制造声势、氛围，并没有明确的指标，如“理想居所”、“居家首选之地”“温馨家园”等词。我认为这些广告仅仅构成了一种要约邀请，没有法律上的约束力。

什么是要约邀请呢，我国《合同法》第十五条规定：“要约邀请是希望他人向自己发出要约的意思表示。寄送的价目表、拍卖公告、招标公告、招股说明书、商业广告等为要约邀请。”

发展商发布上述广告，只为引起人们的注意。惟一目的是吸引广大的客户向自己打来电话?发出要约。至于究竟是不是“理想居所”或“居家首选之地”?完全由客户自己认识和决定，并不能构成发展商的确定许诺，所以发展商无须为此承担责任。

而第三种广告就完全不同，也是出问题最多的一种房地产广告。这些广告中往往标明了价格、位置、装修条件、物业管理条件、配套设施设备、赠送的物品或优惠等。例如，我们生活中常见到的有“送精装修”、“24小时热水”、“一梯四户”、“层高2.9米”、“国际著名物业管理公司管理”、“明年三月入住”等等。我认为，这些广告实际上已经构成了一种要约，具有法律意义上的约束力。

什么是要约呢，我国《合同法》第十四条规定：“要约是希望和他人订立合同的意思表示，该意思表示应当符合下列规定：(一)内容具体确定，(二)表明经受要约人承诺，要约人即受该意思表示约束。”